湯澤溫泉開發案 泡沫經濟平成時期負資產代表作品

每年冬天新潟的湯澤溫泉區總是擠滿了人，這裡也是日本幾位近代大文豪芥川龍之介、夏目漱石最喜歡的溫泉勝地，加上從東京搭新幹線只要 70 分鐘，在泡沫經濟最頂峰的 1980 年代期間，大部分的年輕人一整個冬天為了滑雪到越後湯澤報到個兩、三回算是稀鬆平常。冬天從東京搭新幹線到越後湯澤，只要看到窗外的大地舖滿了白雪，就知道該準備下車。出了車站，除了車站前停滿許多接送旅客的中型巴士之外，最搶眼的應該就是遠遠望去一棟棟看似高級飯店的建築物。

三十坪要價五千萬 一年卻住不到一個星期

2015 年幾個據稱從小住在越後湯澤的日本不動產商人，跑到東京找我當時的老闆勸他買下那些大樓改建成民宿，也才讓我有機會進到這些類似高級飯店的建築物裡一窺其中的樣貌。這些建築物在泡沫經濟的時候，被當成休閒度假公寓高價販售。一戶大約 30 坪的景觀房，當時的售價大約 3,000 萬～ 5,000 萬日圓，這還不包括每個月必須支付大約 3 ～ 4 萬日圓的管理費。這些費用加起來，比連續三十年讓一家四口每年持續到越後湯澤進行五次三天兩夜的滑雪旅行所花的費用還高。

挖不到泉源改用過濾加溫 建案照樣蓋起來

不但如此，這些號稱溫泉休閒度假公寓由於在泡沫經濟時代競相開發，每一間都號稱擁有大型的溫泉浴場，甚至宣稱只要浴缸的水龍頭一打開就有源源不斷的溫泉送到家。但是仔細查一下這些溫泉的泉源，大都是接管進來的溫泉，經過過濾加溫之後重複使用。更別說，建案為了取得完整的土地，逐漸的遠離車站往山邊移動。我們去看過一間從車站可以遠眺得到的建案，就算搭車也還得花上十幾分鐘的時間。這些集合式的休閒公寓建案少則一、兩千戶最多的甚至有高達一萬五千戶，當我們一行人搭車到這些蓋了將近 30 年的豪華休閒公寓的時候，感受到的遲暮美女般雖然外表美麗，但已經難掩它的老態。

三千間住戶入住不到十戶 收不到管理費

這些建案的大門還有接待大廳都蓋得富麗堂皇，但是走進門卻是一片漆黑，一樓大廳旁有一間玻璃大廳，大廳裡整齊排列了一排排置放雪具的置物櫃，我們去的時候外面早已經大雪紛飛，但是置物櫃卻看不到一點使用的跡象。帶領我們參觀的不動產人員解釋說，這一個 2,500 戶的建案，現在居住的居民不到 5 戶，所以才會顯得那麼冷清。參觀過程中，偶爾可以看到幾個老人拿著盥洗用具到溫泉大浴場泡湯，可是仲介人員偷偷告訴我們，現在這裡的浴場還是別去泡，後來才明白是因為管理委員會的管理費已經被掏空，根本沒有經費維修溫泉過濾的循環系統。

三房兩廳只要十萬日圓 一年管理費卻要六十萬

仲介帶我們去看的物件，位在溫泉度假公寓的頂樓，隔間的設計就像一般日本常見的三房兩廳的房型，三面採光的邊間，遠遠望去越後湯澤的皚皚白雪好不美麗。房間裡的傢俱陳設，非常符合 30 年前泡沫經濟時期的浮誇感，中島式的廚房、水晶的吊燈以及古典的皮沙發。當詢問賣價的時候，仲介得意的說，30 坪含傢俱只要 10 萬日圓！當時負責翻譯的我，還差點以為自己的耳朵聽錯，於是再次詢問了一次，「沒錯就是 10 萬日圓」！算盤打得精的老闆當然會覺得事有蹊蹺，追問之下才知道，由於 2,500 戶的房子真正有人入住的不到 10 戶，有很多屋主都是承接父母遺產的第二代，他們每個月要付出 3 萬～ 5 萬日圓的管理修繕費還有稅金，一年下來六、七十萬日圓就這麼平白無故地流失，於是有些人索性不交管理費，甚至還有些人乾脆免費把產權轉讓給當地的仲介業者。

房仲業自稱資源回收業 賣給中國客人蓋民宿

當地的仲介業者還自嘲戲稱自己的工作是「環保回收業」專門處理這些「粗大垃圾」，他們後來想到的解決方式就是把這些不良物件用便宜的形式，轉賣給當時積極想到日本爆買的中國客人。就在我們看房的同時，另一組房仲也正好安排一群從中國溫州過來看房的客人，據說他們當時計畫買下 20 間的產權，改造成酒店式公寓在冬季的滑雪旺季提供中國旅客住宿，至於後來是否成交，就不清楚。如果真的成交的話，這群溫州商人的算盤可能就打錯了。因為這些休閒度假公寓，不但距離車站遠，要到附近幾個大型的滑雪場開車也都要十幾分鐘，加上建案周遭人煙稀少，談不上生活機能，看不到便利商店或是超市，更別說餐廳小吃店。而且沒有人要交管理修繕費，如果要讓休閒公寓的機能流暢運作，投入的成本想要快速回收恐怕難度很高。

過度開發 擁有土地卻成口袋破洞

老一輩人覺得「有土斯有財」，只要保有不動產即便社會的景氣再差，至少也還有土地的保障。但是從越後湯澤的休閒度假公寓泡沫的例子來看，「有土斯有財」這句話似乎也不一定能夠適用在所有的土地交易買賣上。這一棟棟矗立在山邊高聳的建築群，代表著日本泡沫經濟巔峰時的榮光，現在光芒逐漸暗淡，或許再過幾年就只能成為廢墟供人憑弔。

福澤喬，帶你從縱深潛入去認識日本這個鄰居。當了十幾年的記者，希望做的事情就是用文字、影像去傳達心中的一些想法。如果喜歡這篇文章也請讓我知道，同時歡迎Follow
這是讓我調整寫作方向的做法。