日本不動產競標市場迎來轉折點：從衰退到回升的深層結構變化

市場轉向：十五年下行趨勢首現反彈跡象

日本不動產競標市場在經歷長達十五年的持續縮減後，於2024年首次出現明顯的反彈。根據不動產競標流通協會（FKR）公布的最新數據，2024年日本全國新登錄競標物件達11,415件，較2023年增加329件；若將再出品物件計入，總件數達16,351件，年增幅高達1,437件。雖然相較於2009年高峰時的6萬件，當前的數量仍屬偏低，但此一逆轉趨勢在統計上具高度意義，象徵著市場已由長期低迷逐步邁入新一階段。

回顧過去幾年的數據，不難看出這波反彈的非偶然性。自2021年以來，競標件數從13,798件持續下降至2023年的11,086件，2024年的回升打破了長期的下降軌跡，顯示不動產市場的供需結構與外部環境正在發生深刻轉化。這不僅是一時的市場波動，更是一種整體結構性的回調現象，為未來的市場發展奠定新的基調。

政策退場與社會壓力交織下的結構性驅動力

這波市場回暖背後的主因，主要來自疫情後日本政府金融支援政策的結束與長期累積的社會結構問題的集中爆發。新冠疫情期間，日本政府推出包括「零零融資」及貸款償還猶予等一系列寬鬆措施，對中小企業與一般家庭提供了關鍵的資金支持。然而，隨著這些支援措施於2023年陸續結束，原本被壓抑的債務壓力迅速浮現，成為推動競標案件增加的首要因素。

除了政策面因素，經濟基本面的變化亦對市場造成顯著影響。通膨壓力與生活成本持續上升，加劇家庭財務負擔，特別是在日本高達八成以上的新房貸屬於變動利率型的環境下，即使是輕微的利率上調，也可能造成廣泛的償還困難。根據國土交通省資料，2023年度變動利率房貸占比達84.3%，這意味著大批貸款人正面臨潛在的利率風險，進一步加劇競標案件的增加。

更重要的推動因素是2024年4月開始施行的「相續登記義務化」法規。該法規要求繼承人在取得不動產後三年內完成相續登記，否則將處以罰則。此政策促使大量原本閒置且未登記的資產進入法律處理程序，其中部分因稅負、債務或管理問題最終流入競標市場。這種來自制度面推動的供給增加，使得競標市場呈現前所未有的結構性擴張。

供給結構與區域熱點：市場風險與機會並存

從物件型態來看，戶建住宅依然是競標市場的主力，占比高達69%，公寓次之為20%，土地則為11%。這一分布反映出日本住宅結構的基本樣貌 — — 自有戶建住宅占比較高，特別是許多老齡化持有者的房產，在繼承過程中常因資產管理不當、稅負積欠或其他法律問題而進入競標市場，構成競標供給的主要來源。

地理分布方面，競標物件主要集中在經濟活動密集且房價壓力較大的大都市圈。東京都、神奈川、大阪府、千葉縣與埼玉縣為最主要的熱點區域，分別貢獻了超過600件以上的競標案件。這些區域因中低收入族群比例較高，加上房價高漲與生活壓力上升，容易導致債務風險累積，成為競標市場的重要來源地…